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Hipotecas baratas, ¿a cambio de qué?


La banca no ofrece hipotecas baratas a cambio de nada. Con la crisis todavía en los talones, las entidades financieras se blindan y aprietan con una alta vinculación para conceder bajos diferenciales. Las tres mejores ofertas del mercado obligan a contratar al menos cuatro productos.

Las mejores hipotecas a tipo variable del mercado tienen truco. Ofrecen los diferenciales más bajos sobre el tipo hipotecario euríbor a cambio de una alta vinculación con la entidad. En un contexto de restricción del crédito y de un endurecimiento de las condiciones de acceso por los coletazos de la crisis, bancos y cajas no conceden sus hipotecas más baratas sin blindarse y aprietan con la contratación de servicios o productos asociados. Exigen un mínimo de cuatro y de este modo se aseguran la fidelización del cliente.

La vinculación más habitual suele ser la captación de la nómina y la adquisición de un seguro de hogar. Pero la banca ha desplegado el abanico de requisitos porque está más interesada en captar capital que en prestarlo. Cada vez más obliga a domiciliar recibos y contratar otros seguros (multiriesgo, vida, protección de pagos, cambio de tipos de interés), planes de pensiones, depósitos o fondos de inversión y tarjetas de débito o crédito con las que hay que realizar un gasto mínimo anual.

Actualmente, bancopopular-e, la filial online de Banco Popular, lidera los ránking de los préstamos para la compra de vivienda habitual más económicos con su ‘Hipoteca Premium’. Aplica un diferencial del 0,59% sobre el euríbor a un año (2,78% TAE), pero el coste real de la hipoteca se encarece al requerir un seguro de hogar y vida. El pago de este último debe realizarse en cuotas anuales. Se pide también la domiciliación de la nómina y de al menos un recibo. Hay que tener en cuenta además que tiene un suelo del 1,25% y cobra un 0,50% de comisión por amortización parcial, total o subrogación los cinco primeros años y un 0,25% los restantes. La comisión de apertura es cero.

Le sigue la ‘Flexhipoteca’ de Caja Rioja. Se trata de una hipoteca bonificada que da la opción de ir disminuyendo el diferencial con cada producto adicional que se asuma. La de requisitos habituales, a un plazo máximo de 30 años y una financiación del 80% sobre el valor de tasación, da euríbor más 0,65% ligando cinco productos. Si se contratan menos, el diferencial puede llegar a incrementarse hasta el 1,05%. Por el contrario, es posible llegar a euríbor más 0,45% si se añaden compras con tarjeta, un seguro de salud o aportaciones a planes de previsión y ahorro.

Otra de las hipotecas más baratas es una oferta especial de la ‘On Hipoteca Plus’ de Novacaixagalicia. Sin comisiones y con hasta 12 meses de carencia, concede euríbor más 0,69% si se accede a la domiciliación de la nómina y se suscriben tarjetas de créditos y un seguro de hogar y viga. En lugar del seguro de vida se puede abrir uno de protección de pagos o un plan de pensiones. Además, exige unos ingresos mínimos de 3.000 euros.

Con un diferencial también del 0,69% y una vinculación menor, destaca la ‘Hipoteca Activa Plus’ de ActivoBank, la banca por Internet de Banco Sabadell. Pide contratar tres productos: seguro de hogar, vida y nómina domiciliada, pero en caso de no querer el seguro de vida el tipo de interés se eleva al 1,50%. No hay posibilidad de cuota flexible, ni aplazamientos, ni carencias, y no es posible elegir el día de pago.

Hasta siete productos en las hipotecas para jóvenes

Las hipotecas que las entidades tienen reservadas para los jóvenes suelen ofrecer diferenciales todavía más bajos y mayores plazos de amortización, pero la vinculación se dispara incluso hasta los seis o siete productos. La ‘Flexhipoteca Joven’ de Caja Rioja para menores de 35 años ofrece euríbor a un año más 0,35% y una financiación al 80% siempre y cuando se domicilien la nómina y los recibos del hogar, se utilice la tarjeta de crédito y se contraten tres seguros: de hogar, de vida y de automóvil. Además, cobran una comisión de estudio del 0,50% y de apertura del 3%.

Asimismo, la ‘Flexhipoteca Joven’ de Bankia otorga un diferencial del 0,39% sobre el euríbor a 50 años a cambio de dos seguros, domiciliaciones y tarjetas. La comisión de apertura mínima asciende a 350 euros.

La ‘Hipoteca Joven’ de bancopopular-e rebaja a cuatro los productos obligatorios ligados al préstamo, aunque la pega es un tipo de interés más alto. Parte de un 2,75% durante los seis primeros meses y euríbor más 0,79% después. Otro inconveniente es que tiene suelo, del 2,30%.

Sin vinculación, los diferenciales superan el 1%

Existe una oferta en el mercado de hipotecas sin ninguna vinculación, pero a tipos de interés mucho más altos. Oscilan entre el 0,99% del préstamo de Uno-e, filial electrónica de BBVA, y el 1,50% de la hipoteca Self Bank, de tipo mixto. La ‘Hipoteca Uno-e’ permite recortar el diferencial al 0,69% domiciliando la nómina y contratando un seguro de hogar y otro de vida. Esta hipoteca se ha encarecido esta semana, ya que hace solo unos días el seguro de vida no era obligatoria, pero si se adquiría el diferencial podía llegar al + 0,59%.

En general, en las hipotecas sin vinculación los plazos de amortización son de entre 30 y 40 años y en algunos casos las comisiones de apertura ascienden a un mínimo de 550 euros.

Menos diferencial o menos vinculación ¿Qué es más rentable?

A la hora de elegir una hipoteca, una de las dudas más recurrentes es saber qué resulta más rentable. ¿Es mejor una hipoteca con un diferencial bajo y una alta vinculación obligatoria, o una con un tipo más alto y sin vinculación? Muchos expertos avisan de que un diferencial más bajo no siempre es sinónimo de una hipoteca más barata, ya que los seguros y demás productos vinculados se obligan a contratar pueden encarecer a la larga el préstamo. Lo que te dan por un lado, te lo quitan por otro. Además, una elevada vinculación con la entidad deja menos margen de escapatoria si el cliente quiere aprovechar oportunidades en la competencia.

Un consejo general es preguntar siempre cuál será el precio de los productos asociados, cuánto tiempo cubren y cuánto tiempo se tendrán que pagar. Así será posible comparar y calcular el coste de una hipoteca incluyendo comisiones, gastos y seguros.

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