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Los cambios necesarios en las hipotecas


Los créditos a hogares para la compra y rehabilitación de viviendas en situación de morosidad ascendían en España, a 30 de septiembre del año 2011, a un total de 17.600 millones de euros. Dichos créditos, en su gran mayoría con garantía hipotecaria, no han dejado de crecer en el año 2011 a un ritmo significativo. Lo anterior, unido al continuo descenso del empleo, anticipa futuros aumentos de los procesos de ejecución hipotecaria en España contra aquellos hogares que no pueden hacer frente a los pagos de las cuotas de los préstamos citados.

El procedimiento de ejecución hipotecaria vigente en España da lugar a que la mayoría de dichos hogares permanezcan endeudados con las entidades financieras después de perder la vivienda. En el caso de los hogares donde haya algún miembro con puesto de trabajo, el salario devengado le será embargado por la entidad financiera en una proporción importante durante un largo periodo de tiempo.

La gravedad del problema obliga a plantearse la necesidad de modificar dicho marco legal, sin perjuicio de que el Gobierno desarrolle actuaciones inmediatas a través de acuerdos con las entidades financieras prestamistas. El problema lo complica el reducido peso del mercado de alquiler en España. Solo el 11,8% de los hogares reside en viviendas de alquiler, según la última encuesta de condiciones de vida del Instituto Nacional de Estadística. Dicha circunstancia agrava el problema de los hogares desahuciados, por lo que la política de vivienda estatal debería de canalizar sus energías hacia la creación de un parque de viviendas sociales de alquiler más significativo que el existente. Este último supone solo el 2% del parque de viviendas familiares de España, muy por debajo de las proporciones correspondientes a los países de Europa Occidental.

El cambio deseable de la normativa de ejecuciones de las garantías hipotecarias sobre las viviendas principales debería de llevar a establecer en España un sistema equivalente al concurso de acreedores para los hogares sobreendeudados, y ello para los nuevos préstamos que se concediesen a partir de la entrada en vigor de la nueva normativa.

Dicho sistema llevaría al procedimiento conocido como fresh start, en el que el deudor sin bienes suficientes para pagar y que no ha incurrido en fraude, se le libera de las deudas pendientes, incluso sin consentimiento del acreedor, procedimiento existente en la mayoría de los países del entorno de España. Lo ideal sería que el prestatario moroso que actuó de buena fe no debería de perder su vivienda.

En el caso de los préstamos morosos existentes, debería de profundizarse en la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) realizada a través del Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio. Puesto que el prestatario permanece desprotegido en el periodo que transcurre entre el impago y la ejecución hipotecaria, deberían de establecerse medidas compensatorias.

Entre las nuevas modificaciones a la Ley de Enjuiciamiento Civil destacarían las correspondientes a la elevación al 80% del valor de tasación de la vivienda como proporción por la cual la entidad financiera prestamista se adjudicaría la vivienda en el caso de resultar desierta la subasta (ahora es el 60%).

Se deben de regular y topar o eliminar los intereses de demora practicados por la entidad prestamista en el periodo que transcurre entre el fallido y la subasta. También se debe de acortar el periodo citado, todo ello con el fin de impedir un aumento mayor de la deuda hipotecaria. Asimismo, es necesario aportar más transparencia a la subasta en cuestión, reduciendo sustancialmente la fianza ahora exigida a los participantes en la misma.

Las reformas citadas hasta aquí como precisas no impiden que el Gobierno pueda establecer acuerdos con las entidades financieras para hacer frente a los casos inminentes en los que resulta imprescindible establecer cualquier tipo de ayuda para los hogares afectados.

En todo caso, las reformas a acometer en materia hipotecaria deben de articularse mediante normas imperativas.

Julio Rodríguez López. Miembro de Economistas frente a la Crisis

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