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Posts Tagged ‘hipoteca’

¿Qué es el Euribor?


El Euribor (European Interbank Offered Rate), es un índice de referencia que se publica diariamente, cuya misión es indicar el tipo de interés medio al que las entidades financieras se prestan dinero, el Euribor funciona como un precio de oferta, es decir, el precio al que un banco está dispuesto a prestar dinero a otro banco, a un tiempo que puede ser semanal, mensual, anual…

Al hablar de Euribor, por tanto estamos hablando de una media de precios (intereses) al que los bancos se prestan el dinero entre si. Y esta media de precios se calcula cada día laborable, recogiendo los tipos de interés de una selección de bancos europeos de referencia y realizando una media aritmética de los tipos de interés, eliminando el 15% más alto y el 15% más bajo, redondeando a un número de tres décimas.

Curiosamente, el Euribor, no lo calcula el banco central europeo, sino que lo calcula diariamente la agencia de información Reuters  antes de las 11:00 am. Publicándolo instantáneamente en su web y dando la lista de los bancos (entre 43 y 44 entidades) que han servido de referencia para el cálculo.

El Euribor habitualmente utilizado para el cálculo de hipotecas es el Euribor a un año al que los bancos suman un diferencial que varía según el tipo de interés.

Francisco Sánchez Argüelles

Graduado Social

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El FMI propone una quita en la deuda de los hogares


– ‘Es hora de que las familias reciban el apoyo que recibió la banca’
– Recomienda aplicarlo sólo en impagos de hipotecas de primera vivienda
– El endeudado ‘reacciona más ante cambios en los ingresos’
– Esto genera un ‘círculo vicioso’ en la morosidad y el consumo
– La recesión es ‘más severa’ en países con problemas inmobiliarios

El Fondo Monetario Internacional (FMI) propone a los países más afectados por la burbuja del ladrillo la reestructuración de las deudas de los hogares para mitigar así el impacto de la morosidad sobre el consumo y el precio de la vivienda.

El organismo internacional pone como ejemplo los “programas audaces” de reestructuración “aplicados en Estados Unidos en los años 30 y en Islandia en esta crisis“. “Pueden reducir significativamente la carga de la devolución de la deuda y el número de impagos y ejecuciones hipotecarias”, apunta el FMI.

Así se recoge en uno de los capítulos de su informe ‘Perspectivas económicas mundiales‘, donde apunta que las consecuencias de la crisis se ven agravadas en países donde ya existía previamente un excesivo endeudamiento privado, como Islandia, Irlanda, España, Reino Unido y Estados Unidos.

Uno de los autores del informe, Daniel Leigh, recomienda reestructurar exclusivamente las deudas de los hogares que ya han incurrido en impagos de sus obligaciones hipotecarias, y sólo en casos de primera vivienda.

Los autores del análisis destacan que los problemas inmobiliarios y la recesión tienden a ser “más severos y prolongados” en estas economías, puesto que las personas endeudadas “reaccionan más ante cambios en los ingresos y patrimonio”, reduciendo sus gastos, lo que puede originar un círculo vicioso “con efectos negativos a largo plazo sobre la economía”.

En este sentido, los expertos del FMI subrayan la importancia de las políticas macroeconómicas y de la relajación monetaria a la hora de tejer redes de protección social y de evitar una contracción excesiva de la actividad durante tales crisis.

No obstante, el informe de la institución advierte de que “las políticas macroeconómicas tienen límites”. Así, unos criterios de aplicación excesivamente restrictivos y sin incentivos pueden limitar su efectividad, mientras que una amplitud excesiva puede causar graves efectos colaterales.

El Fondo Monetario Internacional celebrará entre el 20 y el 22 de abril su tradicional reunión de primavera, junto con el Banco Mundial, en la que se analizará el comportamiento de la economía global.

(Noticia extraída de El Mundo)

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La cláusula suelo fulmina el ahorro de los hipotecados por la rebaja del euribor


Una parte de los hipotecados españoles no disfrutará de la caída del euríbor. Las cláusulas suelo vuelven a convertirse en barreras que impiden sacar partido de la relajación del mercado monetario.

La cuota de las hipotecas revisadas con el euríbor de febrero bajará por primera vez desde agosto de 2010… Al menos, teóricamente. En la práctica, depende de que en las escrituras del préstamo no conste un suelo (tipo de interés mínimo). Y es que una parte importante de la cartera de créditos de la banca española cuenta con este tipo de cláusulas.

El euríbor a 12 meses, el índice más utilizado como referencia hipotecaria en España, se sitúa por debajo del 1,5% después de una intensa tendencia a la baja desde diciembre del año pasado. Entonces, se situaba en el entorno del 2%. El descenso respecto a los máximos de octubre de 2008, cuando llegó a traspasar la barrera del 5,5%, es casi de tres puntos porcentuales.

Las inyecciones de liquidez del BCE, que realizó una megasubasta a finales de diciembre y también el pasado 29 de febrero, comienzan a tener resultados en los bolsillos de algunos ciudadanos. El jueves, Mario Draghi elevó las previsiones de inflación para este y el próximo ejercicio, lo que reduce las posibilidades inmediatas de rebajas del precio del dinero. Sin embargo, la mayoría de los expertos considera que los posibles movimientos, si se producen, serán a la baja.

La cuota de una hipoteca de 150.000 euros con un diferencial de un punto porcentual revisada en febrero, cuando el euríbor hipotecario (media mensual del euribor diario a 12 meses) se situó en el 1,678%, quedaría en unos 686 euros, frente a los 689 anteriores de febrero del año pasado. Es la primera bajada en año y medio.

A pesar de que vuelven a escena los riesgos inflacionistas, todos los indicios apuntan a que marzo también concluirá con otra importante caída del índice hipotecario: previsiblemente, concluirá en el entorno del 1,5%. La rebaja para un préstamo como el mencionado alcanzaría unos 32 euros mensuales, de manera que el ahorro al año alcanzaría los 385 euros anuales.

La mala noticia es que una parte importante de las hipotecas firmadas en España tienen una salvaguarda para las entidades financieras, que cubren sus márgenes con tipos de interés mínimos, haga lo que haga el euríbor. “Limitan el efecto de las revisiones de las carteras crediticias con tipos de interés más bajos”, explica Nuria Álvarez, de Renta 4.

El efecto de los suelos hipotecarios se nota especialmente en momentos como el actual, cuando la referencia se sitúa en niveles históricamente bajos, pues abre la puerta a que se active la cláusula, aunque esta se sitúe en niveles relativamente razonables. Por ejemplo, con un euríbor del 1,5% y un diferencial de 0,4 puntos ya comenzaría a actuar un suelo del 2%.

Obviamente, cuanto más alto sea el suelo, menos margen tienen los hipotecados para beneficiarse del descenso del euríbor. Con un mínimo del 3%, una hipoteca de 150.000 euros a 25 años pagará como mínimo 711 euros mensuales.

No existen datos globales sobre el porcentaje de hipotecas con suelo en España, pero las entidades más transparentes sí dan a conocer esta cifra. Por ejemplo, en torno a la mitad de la cartera crediticia de Popular cuenta con un tipo de interés mínimo y el 62% de estas tenía el suelo activado a finales de 2011. Fuentes financieras señalan que el porcentaje no es extrapolable al resto de las entidades, si bien la tendencia a imponer suelos es creciente en los últimos tiempos.

Asimismo, algunas entidades informan de cuál es el tipo de interés mínimo de sus hipotecas en sus oficinas o, incluso, en su página web. En concreto, la Hipoteca Joven de Bancopopular-e tiene un suelo del 2,75%, mientras que la Hipoteca Activa Plus de ActivoBank fija el interés mínimo en el 3% y ha aumentado el diferencial sobre el euríbor hasta el 1,49%. La Hipoteca Bonificada de Sabadell, por su parte, tiene un suelo del 3,75% con un tipo fijo del 3,90% durante el primer año y de euríbor más 1,40% con tres productos vinculados a partir del segundo año.

En este momento, la Hipoteca Joven de Unnim es la que tiene el suelo más alto, en el 4,25%. Los primeros 24 meses, el tipo es fijo y se sitúa en el 4,75%. A partir de los dos años, el interés aplicado es el euríbor más 2,75%. Otra de las hipotecas de esta entidad, la Hipoteca Récord, cuenta con un suelo del 3,50%.

Sin embargo, no todas tienen esta cláusula. La Hipoteca Naranja de ING, la Hipoteca Azul de iBanesto o la Hipoteca Open de OpenBank son algunos ejemplos.

Cinco días

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Conoce las condiciones para acogerte a la dación en pago


El porcentaje de familias que podrá acogerse a la dación en pago será mínimo.

El código de buenas prácticas en la banca aprobado por el Gobierno central incorpora la dación en pago de la vivienda para saldar la hipoteca. ¿Qué alcance real va a tener esta medida para aquellas familias con problemas para pagar su crédito?
— Los que se puedan beneficiar de esta iniciativa van a ser muy pocos. El código establece el umbral de exclusión, que fija las condiciones para que los deudores se puedan acoger a esta posibilidad. Pero los requisitos que hay que cumplir son muy restrictivos. Por ejemplo, todos los miembros de la unidad familiar tienen que estar en el paro, independientemente de la edad. Si se tiene un hijo de 25 años en casa que está trabajando, esta familia no se puede sumar a esta norma. Además, la cuota del préstamo tiene que ser superior al 60% de los ingresos netos de la unidad familiar, incluido el caso del cobro de una prestación por desempleo. También se exige que esa unidad familiar carezca de otro bien o derecho y que no se tenga más patrimonio que la vivienda con el que poder hacer frente a la deuda. Además, el préstamo tiene que haberse contratado para adquirir esa vivienda, lo que va a generar un problema con todo lo que han sido refinanciaciones. El último requisito es que se carezca de garantías adicionales, como la existencia de unos fiadores, que en muchos casos son los padres. Pero además, tampoco basta con todo esto, porque el código de buena conducta es de carácter voluntario para las entidades financieras, que podrán adherirse o no. Si lo hacen, estarán sujetas a él durante un plazo de dos años que podría prorrogarse. Pero no es un derecho directo que se conceda a los deudores
—Eso supone que muy pocos se van a poder beneficiar de la dación en pago.
—El porcentaje va a ser mínimo. Porque se trata de una medida que se condiciona a otras circunstancias, como que la vivienda que se va a dar en pago no tenga cargas posteriores.
—Algunas entidades financieras ya estaban aceptando la dación en pago en aquellos casos en los que el cobro de la hipoteca era más difícil. De este modo, el avance parece casi inexistente.
—Particularmente lo valoro de una forma algo más positiva. El hecho de admitir en el ordenamiento la dación en pago sin necesidad de un pacto previo, aunque sea teniendo que pasar por un cuello de botella muy estrecho, supone un avance. Es verdad que la entidad financiera se debe adherir de forma voluntaria, pero creo que por una cuestión de competencia en el mercado, en cuento una lo haga el resto irán detrás
—¿La reforma que se ha aprobado conllevará otras ventajas?
—Lo bueno es que esta norma aplica de modo directo, sin necesidad de la adhesión previa, la moderación en el tipo de interés moratorio. Es decir, para aquellas personas que estén incluidas en ese pequeño grupo del umbral de exclusión y lo acrediten ante la entidad financiera, la deuda que se genere por el impago ya no será el tipo de interés que se pactó en el préstamo, que suele ser de un 25% o incluso un 29%, sino que será el tipo de interés normal, que suele consistir en el euribor más un diferencial que suele oscilar entre el 0,5 al 4%, y al que se suman 2,5 puntos. Pero también será una minoría la que se pueda beneficiar de esta ventaja, entre otras.
—En los años de bonanza se firmaron muchísimas hipotecas con mucha letra pequeña, como fijar el suelo a la hora de reducir los tipos de interés. ¿Demasiada letra pequeña?
—Pienso que tanto un exceso a la hora de denunciar estos actos como no hacerlo puede ser perjudicial para el sistema. Son cuestiones a analizar caso por caso. No hay que perder de vista que tiene que haber un engaño de base, es decir, que un determinado empleado de una determinada entidad financiera omitió determinada información a sus clientes. Por eso, no se pueden hacer denuncias generalizadas. No hay que olvidar que las cláusulas suelo son legales, y de lo que se trata es de ver cómo se han comercializado y si se ha producido un abuso.
—¿Durante los años previos a la crisis se concedieron pero también se pidieron créditos con excesiva facilidad?
—Sin duda, creo que son correctas las dos lecturas. Una es el exceso de confianza en el mercado, con una burbuja inmobiliaria que en el fondo nadie esperaba que estallara, y en segundo lugar la gente se sobreendeudaba. Pienso que había cierta cultura de vivir por encima de las posibilidades de cada uno. Era un clásico comprarse la casa y de paso pedir dinero de más para comprarse un coche de alta gama. Es necesario hacer las dos autocríticas.
—¿Se puede dar algún consejo a aquellas familias que están teniendo problemas para pagar su hipoteca?
—Lo primero es ver si entra en ese umbral de exclusión, porque da más cartas para jugar. A partir de ahí, yo siempre recomiendo acudir a la entidad financiera y exponer el problema, pero hablando con claridad y honradez. Siempre se puede refinanciar la deuda o ampliar el plazo.
—¿Que otro tema genera el mayor número de consultas?
—El tema de las participaciones preferentes está de máxima actualidad. Es un tipo de inversión que genera unas rentas anuales, pero al tratarse de una compraventa se puede vender en el mercado secundario pero se precisa de alguien que la quiera comprar. El problema está en determinados productos cuyo valor de cotización ha decrecido.

Diario de Mallorca

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Código de buenas prácticas ante desahucios


El Gobierno limita la dación en pago a viviendas de menos de 200.000 euros

El Consejo de Ministros tiene previsto aprobar hoy el código de buenas prácticas ante desahucios que Economía espera que las entidades financieras apliquen voluntariamente. El decálogo insta a la banca a conceder la dación en pago -entrega de la vivienda como única condición para saldar la deuda hipotecaria- para aquellas familias, con todos sus miembros en paro, que vean ejecutada su única residencia. Fuentes de la administración desvelaron ayer que el Gobierno limitará esta medida a los inmuebles con un valor máximo de 200.000 euros en grandes ciudades, o 120.000 euros, en núcleos rurales.

“Lo que se hará”, en los citados casos, “es establecer un periodo transitorio para facilitar y aliviar las cargas de este tipo de familias y posteriormente se podrá aceptar la posibilidad de la dación en pago y también la posibilidad de que, aunque haya una dación en pago que salde la deuda, estas familias puedan seguir viviendo en dicha vivienda”, explicó ayer Guindos en Palma de Mallorca.

Aunque el enunciado original hacía mención a las familias en paro y sin otro tipo de ingresos económicos, el Gobierno trabaja en un nuevo articulado que identifique en el umbral de exclusión a las familias que sean incapaces de hacer frente al pago de las cuotas con el 80% de todos sus ingresos, de cualquier tipo, lo que dejaría fuera de este marco a familias con varios miembros cobrando la prestación por desempleo.

Asumir la sobrevaloración de inmuebles

Una de las pretensiones de Economía es que cuando la banca embargue un piso asuma una parte de la sobrevaloración que se hizo en su momento del inmueble hipotecario. El porcentaje se ha negociado con las entidades financieras y todavía se desconoce, si bien podría ser considerable. Los estudios que maneja el Gobierno estiman que la vivienda se tasó un 30% por encima del precio real.

El Ejecutivo considera que los pisos estuvieron sobrevalorados entre un 13% y un 30% durante los años del boom.

(Noticia extraída de Cinco Días)

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La dación en pago solo protegerá a las hipotecas más bajas


El Gobierno presenta el código de buenas prácticas para evitar los desahucios

Las familias con más carga financiera podrán refinanciar el crédito

El Gobierno presentará hoy en el Consejo de Ministros el código de buenas prácticas con el que se pretende flexibilizar los embargos hipotecarios que realiza la banca.

Según fuentes financieras, el código establecerá que las familias que tengan una carga financiera superior al 80% de sus ingresos, se podrán acoger a las medidas de refinanciación. Esto supone una batería de pasos, que pasa por la reducción de la cuota, alargamiento del plazo y en el caso más extremo, terminará en la posibilidad de acogerse a la dación en pago. Esta figura supone que la entrega de la casa acaba con la deuda pendiente.

Otro de los aspectos relevantes es a qué tipo de hipotecas afectará el código. El Gobierno, en negociación con el sector, ha determinado que en las ciudades de más de un millón de habitantes, se protegerá a las hipotecas inferiores a 200.000 euros. Así va descendiendo en una escala hasta llegar a las poblaciones de menos de 100.000 habitantes, donde se cubrirán los préstamos hipotecarios inferiores a 120.000 euros. Estas escalas se han fijado teniendo en cuenta el valor de las viviendas medias de protección oficial.

Se protegerá a las hipotecas inferiores a 200.000 euros en las ciudades grandes y de menos de 120.000 en municipios pequeños

Además, para que una familia se pueda acoger al código tiene que tener todos sus miembros en paro. Tampoco pueden contar con un patrimonio (financiero, inmobiliario o de cualquier tipo), con el que podrían hacer frente a la deuda.

Los bancos que se acojan voluntariamente a este código, que se publicará en el Boletín Oficial del Estado, deberán permanecer un mínimo de dos años. Para mayor defensa de los clientes, se ha establecido que el incumplimiento de estas normas serán denunciables y se podrá reclamar indemnizaciones, si hubiera lugar a ellas.

Las entidades financieras temen que el ‘efecto llamada’ haga que clientes que podrían pagar y dejen de hacerlo

El sector financiero ha vivido con inquietud la redacción de este código. Algunas entidades creen que “el Ministerio de Economía quiere transmitirlo a la sociedad como una acción social”. La banca, con el apoyo del Banco de España, ha insistido en que si se establecen condiciones “demasiado protectoras, el resultado será que se eleven mucho los márgenes actuales de los préstamos y lo pagarán todos los clientes”, amenaza.

El País

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El Congreso rechaza obligar a los bancos a aceptar la dación en pago


El Congreso de los Diputados ha rechazado este martes la propuesta de la Izquierda Plural (IU-ICV-CHA) de obligar a las entidades financieras a aceptar la dación en pago como fórmula para que los ciudadanos puedan saldar sus deudas hipotecarias.

Han votado en contra PP, FAC y UPN, mientras que el PSOE se ha abstenido. La Izquierda Plural (IU-ICV-CHA) ha sometido a debate y votación en el Pleno de la Cámara baja una moción derivada de una interpelación al ministro de Economía, Luis de Guindos, relativa a la aprobación de la dación en pago obligatoria para los bancos en lugar de confiar en sus buenas intenciones.

La iniciativa incluía las propuestas de que las entidades financieras participadas por el FROB acepten la dación en pago y que, en el plazo de tres meses, el Gobierno presente un Proyecto de Reforma de la Legislación Hipotecaria y Mercantil.

Asimismo, los ecosocialistas pedían que el proceso de desahucio se haga de forma que estas familias puedan “en la medida de lo posible y en un periodo transitorio” seguir utilizando su vivienda, así como aumentar el límite de los ingresos inembargables y limitar los intereses de demora en caso de impago.

El diputado de ICV Joan Coscubiela ha aprovechado su turno de defensa de la proposición para hacer un reconocimiento a la ayuda prestada por la Plataforma de Afectados por las Hipotecas y ha avisado de que, “tras haber llegado hasta aquí, no van a aceptar que este asunto se cierre en falso, con falsas soluciones, placebos o triquiñuelas”. Desconfianza de los bancos

Con respecto a la propuesta de Guindos de aprobar una guía de buenas prácticas para las entidades financieras en la que se incluya la posibilidad de que se acojan a la dación en pago, Coscubiela ha señalado que “si las entidades financieras quieren adoptar buenas prácticas en éste y otros asuntos, que lo hagan” pero ha criticado que “han tenido cuatro años para ponerlas en sus actividades cotidianas y han practicado lo contrario”.

“Si quieren cambiar sus prácticas abusivas por buenas prácticas, que lo hagan, pero el Gobierno tiene la obligación constitucional de impulsar políticas que generen derechos y obligaciones”, ha recordado el diputado, criticando por último que el impago por parte de los ciudadanos suponga una “losa que pesa de por vida” al tener que responder con todos sus bienes “presentes y futuros” mientras a las inmobiliarias sí se les saldan las cuentas con la entrega de los pisos.

Apoyo socialista

Los socialistas han votado a favor de la propuesta porque, a su juicio, es necesario acometer un fenómeno que, “si antes era una enfermedad rara, ahora es una verdadera epidemia” que podría ir “claramente a peor”, según ha valorado el diputado Antonio Hurtado, que ha reclamado una moratoria de dos años para las ejecuciones hipotecarias y la suspensión de todos los embargos y desahucios mientras se aborda la situación.

“Tenemos que abordar este drama humano y social desde la seriedad, el rigor y la objetividad. Es fácil caer en la demagogia y en los cantos de sirena en este tema”, ha alertado, pidiendo también que se trabaje por “rehabilitar a los insolventes” para evitar que “caigan en la marginación y la economía sumergida”.

Asimismo, el diputado socialista ha reclamado que se aborde la “prevención de la enfermedad”, avanzando que su grupo presentará un proyecto no de ley de insolvencia personal que “regule cómo evitar que la gente caiga en la insolvencia y cómo exigir que las entidades bancarias compartan los riesgos para que no caigan sólo en el ciudadano”.

Los grupos de PNV y Geroa Bai también han apoyado la propuesta de ICV, y la diputada Uxue Barkos ha recordado que diariamente hay 300 desahucios en España, lo que además de la pérdida de la vivienda también deja desprotegido al ciudadano, que “pierde el padrón y, con él, los derechos sanitarios y de escolarización”.

Por su parte, el diputado de Compromís, Joan Baldoví, se ha lamentado de que los últimos gobiernos “no han hecho nada” por ayudar a los afectados por esta situación porque “sólo protege y ampara a las entidades financieras”; y Ana Oramas (CC) ha considerado que “no es aceptable que los más vulnerables sufran una condena de por vida por unas cláusulas hipotecarias que no es su responsabilidad no haber podido cumplir”.

Argumentos en contra

Frente a esos apoyos, la propuesta de la Izquierda Plural ha tenido los votos contrarios de PP, FAC y UPN. Así, el portavoz adjunto de la formación magenta, Carlos Martínez Gorriarán, ha dicho que, aun compartiendo “muchos objetivos” de la moción, no están de acuerdo con los detalles de la misma, y ha avanzado que su grupo presentará una iniciativa la próxima semana a este respecto.

Además, ha defendido que “hacen falta cambios legales importantes para modificar la situación actual e impedir que las consecuencias de la burbuja inmobiliaria redunden en más exclusión social” pero ha alertado contra el daño a la “seguridad jurídica” que podría suponer la dación en pago para las relaciones comerciales entre particulares.

CiU, por su parte, ha pedido una reforma de la Ley Concursal para aplicar a las personas físicas una legislación similar a la que disfrutan las personas jurídicas, que cuando se declaran en concurso voluntario fortuito por una situación de “insolvencia sobrevenida” responden únicamente con sus bienes presentes y quedan exonerados de cualquier otra deuda.

Asimismo, los nacionalistas catalanes han exigido también una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil para evitar cláusulas abusivas y para modificar la regulación de ingresos inembargables; así como una nueva la Ley de Endeudamiento Responsable que busque evitar el sobreendeudamiento privado.

Finalmente, el partido que sustenta al Gobierno ha reprochado a los proponentes que crean ser los únicos que se preocupan por este asunto, y han defendido que “el PP también está trabajando para solucionar de forma equitativa y eficaz el problema que sufren estas familias”.

Así, los ‘populares’ se han comprometido a “abordar de forma urgente medidas justas para tratar esta situación” pero huyendo de “planteamientos demagógicos y extremos que podrían llevar a afrontar problemas aún mayores” en el futuro.

Y es que, según los ‘populares’, aceptar la dación en pago podría derivar en “un mayor riesgo de recuperación, lo que conduciría a un reajuste de equilibrio entre las partes lo que, lejos de facilitar la accesibilidad al mercado hipotecario, lo dificultaría porque se pasaría por una reducción del plazo total para la amortización del préstamo o por la disminución de la cuantía del principal prestado, o el incremento de los diferenciales sobre los tipos de referencia; y, seguramente, por la pérdida de acceso al crédito hipotecario de los colectivos con menores recursos”.

(Noticia extraída de Expansión)

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